Le recours des tiers contre un permis de construire est une notion assez connue du grand public. Mais son fonctionnement reste assez complexe pour un grand nombre d’entre nous. En effet, on considère qu’un permis n’est définitif qu’après les délais de recours expirés. Pour un tiers, contester un permis de construire ne peut se faire à la légère. Pour un bénéficiaire de permis, subir une annulation de permis peut conduire à la démolition dans les cas les plus extrêmes. Faisons donc un tour d’horizon de cette procédure. Qu’est-ce qu’un recours des tiers ? Le recours des tiers est le type de recours le plus connu et le plus utilisé. Il constitue un droit pour les tiers de contester la légalité d’une autorisation d’urbanisme afin d’en obtenir l’annulation. Dans la forme, il s’agit d’un recours contre l’arrêté de permis de construire et donc contre la mairie qui l’a délivré. Mais en fin de compte, c’est le bénéficiaire du permis qui en fait les frais… Attention, un permis de construire est attribué uniquement au regard des règles d’urbanisme code de l’urbanisme et règlements locaux. Ainsi, le recours des tiers ne pourra se fonder que sur des irrégularités liées à cette réglementation. Qui peut déposer un recours des tiers ? Afin d’éviter les recours abusifs et de sécuriser les demandeurs de permis de construire, la loi limite à certaines personnes le droit de déposer un recours. En effet, les tiers qui bénéficient de ce droit sont principalement les voisins immédiats du terrain d’assiette du permis. Le voisin doit alors démontrer que “les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien”. Vous souhaitez une étude de perte d’ensoleillement pour démontrer votre perte de jouissance ? Notre cabinet peut s’en charger. De plus, le voisin doit apporter toutes les explications précises sur les éléments non conformes aux règles d’urbanisme. Ainsi, un recours des tiers fondé uniquement sur un trouble de jouissance, qui relève de la justice civile, ne pourra pas aboutir. Enfin, le non-respect de ces conditions exposerait le tiers au paiement de dommages et intérêts pour recours abusif. Vous souhaitez que notre cabinet recherche les irrégularités du permis de votre voisin dans le but d’un recours ? Contactez-nous. Quel délai pour déposer un recours des tiers ? Pour déposer un recours, le tiers dispose d’un délai de 2 mois à compter de la date de début d’affichage de l’autorisation d’urbanisme sur le terrain. Le bénéficiaire du permis de construire doit effectuer l’affichage selon des formalités très précises contenu, lisibilité, visibilité pendant 2 mois continus. Il doit aussi être en mesure de justifier par tout moyen qu’il a bien rempli ces formalités d’affichage si jamais un recours venait à être déposé après le délai de 2 mois. En cas de non-respect de ces formalités, le délai de recours n’est théoriquement plus limité à 2 mois. Cela expose donc le bénéficiaire du permis à une grande insécurité. Toutefois, la loi prévoit qu’aucun recours ne sera recevable au-delà de 6 mois après l’achèvement de la construction. De plus, si l’affichage a bien été réalisé mais de façon incomplète, les recours ne seront plus recevables au-delà d’un an après la date de début d’affichage CE 09/11/18 n°409872. Quelles procédures pour déposer un recours des tiers ? Le tiers dispose de deux procédures pour effectuer un recours le recours gracieux et le recours contentieux. Le recours gracieux est déposé directement auprès du maire de la commune qui a délivré le PC. Le maire dispose alors de 2 mois pour statuer sur le recours. Soit il accepte le recours et il retire le PC, soit il rejette le recours. En cas de rejet, le tiers peut effectuer la seconde procédure possible le recours contentieux. Le recours contentieux s’effectue auprès du tribunal administratif. Cette procédure peut durer jusqu’à 18 mois. Quelles conséquences en cas de recours fondé ? En cas de recours fondé, le maire annule le permis. Il faudra alors déposer un nouveau permis conforme aux règles d’urbanisme. Si par malheur le bénéficiaire a déjà commencé les travaux, non seulement le permis est illégal mais la construction l’est aussi. Il encourt alors une obligation de mise en conformité des travaux modification de la construction, voire démolition…. Et tant qu’il n’a pas mis en conformité sa construction, le bénéficiaire devra généralement payer des amendes journalières. Comment sécuriser sa construction face au recours des tiers ? Évidemment, la première chose à faire est d’établir un projet de construction qui respecte scrupuleusement toutes les règles d’urbanisme ! Il sera ainsi inattaquable. Pour cela, il n’y a rien de plus efficace que de faire établir la demande de permis de construire par un architecte. En effet, le contrôle de l’administration pour déceler toutes les irrégularités est souvent insuffisant, et elle peut en laisser passer. C’est d’ailleurs une des raisons pour lesquelles le recours des tiers existe ! Ensuite, même si le projet est parfaitement régulier, un voisin s’estimant lésé peut quand même tenter de faire un recours. Tout recours, même abusif, est source de tracas et retardera la construction tant que le litige n’est pas réglé. Pour démarrer la construction en toute sécurité, il faut attendre la fin du délai de recours des tiers. A la fin de ce délai, on dit que le délai de recours des tiers est purgé. Nous l’avons dit, ce délai est de 2 mois. Mais pour cela, il faut parfaitement respecter les obligations d’affichage du PC pendant ces 2 mois. Il faut aussi remplir correctement le panneau d’affichage. Enfin, le bénéficiaire doit être en mesure de prouver cet affichage de façon continue. Attention le tiers dispose de 15 jours pour notifier son recours au bénéficiaire du permis. Ainsi, s’il dépose son recours auprès de la mairie la veille de la fin du délai, le bénéficiaire pourrait recevoir cette notification 15 jours après la fin du délai. C’est pourquoi nous conseillons aux bénéficiaires de permis de contacter la mairie 2 jours après expiration du délai, le temps de réception d’un recommandé. De cette façon, le bénéficiaire pourra vérifier l’absence de recours. Il pourra également demander à la mairie une attestation de non recours des tiers. Le recours des tiers concerne-t-il uniquement les permis de construire ? Non ! Tout ce que nous nous avons évoqué dans cet article est également valable pour les autorisations d’urbanisme suivantes le permis de construire modificatifle transfert de permis de construirela déclaration préalablele permis de démolirle permis d’aménager Dans le cas d’un recours des tiers contre un permis de construire modificatif, celui-ci devra porter uniquement sur les modifications, et non sur le projet dans son ensemble. Ceci est d’autant plus vrai si le tiers n’a pas fait de recours contre le permis initial. Ce sera le même principe pour un recours contre un transfert de permis le tiers ne pourra contester que le transfert. Demandeurs d’un permis, si vous avez suivi tous nos conseils, vous pourrez envisager de démarrer les travaux. Mais avant, n’oubliez pas de prendre connaissance des autres risques d’annulation de permis ! CONSEIL D’ARCHITECTE EN LIGNE Réponse de M. Périé architecte sous 48H – 35€ TTC À lire sur le même sujet Recours, retrait et annulation de permis de construire les 3 risques à connaître absolumentAffichage permis de construire avec ou sans constat d’huissier ?Comment remplir le panneau d’affichage de permis de construire ? Vous avez une question au sujet de cet article ?Laissez un commentaire ci-dessous, nous vous répondrons dans les plus brefs délais.* * Devant l’afflux de questions personnelles, nous avons choisi de ne répondre gratuitement qu’aux simples demandes de précisions sur le contenu de l’article. Pour toute demande de conseil personnalisé, nous vous proposons d’utiliser notre service de consultation en ligne. Merci pour votre compréhension.Demanderl’annulation d’un permis de construire est une procédure dite de fond. Après la phase gracieuse, c’est donc le Tribunal Administratif saisi au fond qui doit en débattre, avec un délai généralement assez long. Pour obtenir la suspension de permis de construire, il faut en parallèle saisir non pas le Juge du fond mais le Le 27/04/2017 à 15h39 Env. 40 message Eure Bonjour, Je suis un peu perdu concernant la date de purge des recours, clause inclus dans le compromis de vente Mon permis de construire à été délivré le 23/02/17. Je l'ai affiché sur mon terrain avec un panneau adapté le 05/03/17. Avec certificat d'affichage délivré par la commune + lettre voisinage + photos pas d'huissier. A quelle date, puis obtenir la purge des recours si il n'y a pas de recours évidemment ? 20/05/17 2 mois recours des tiers + 15 jours pour la notification ?23/05/17 pour les 3 mois de recours de l'administration depuis obtention PC ?05/06/17 pour les 3 mois de recours de l'administration depuis affichage PC ? Pouvez-vous m'aider ? . 0 Messages Env. 40 Dept Eure Ancienneté + de 5 ans Par message Ne vous prenez pas la tête pour la réalisation de votre permis de construire...Allez dans la section devis permis de construire du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu'à 5 devis comparatifs de professionnels de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les professionnels, c'est eux qui viennent à vous C'est ici Le 27/04/2017 à 15h50 Membre super utile Env. 2000 message Indre Et Loire Bonjour, Les délais sont - 2 mois + 15j pour les tiers à partir du 1er jour d'affichage - 3 mois pour le retrait administratif à partir de la date de signature du PC Donc la date à prendre en compte est la date max de fin entre ces 2 durées, soit dans votre cas la 2ème proposition. 1 Membre super utile Messages Env. 2000 Dept Indre Et Loire Ancienneté + de 9 ans Le 28/04/2017 à 08h32 Env. 40 message Eure Je vous remercie pour cet éclaircissement. 0 Messages Env. 40 Dept Eure Ancienneté + de 5 ans Le 28/04/2017 à 10h20 Membre utile Env. 1000 message Var Bonjour, fabien_m2002 a écrit- 2 mois + 15j pour les tiers à partir du 1er jour d'affichage Pourquoi + 15 jours ? Rapport au ? 1 Membre utile Messages Env. 1000 Dept Var Ancienneté + de 10 ans Le 28/04/2017 à 12h56 Membre super utile Env. 2000 message Indre Et Loire Ce sont les 15 jours max qui suivent la date du dépôt du recours pour informer par LRAR le bénéficiaire du PC. 0 Membre super utile Messages Env. 2000 Dept Indre Et Loire Ancienneté + de 9 ans En cache depuis le lundi 15 aout 2022 à 14h30 Permisde construire validé et purgé de tout recours des tiers, taxe aménagement réglée. Terrassement et fondations déjà faits. Garage de 40 m² avec toit plat en place et équipé de l'eau et de l'électricité. Prix : 120.000 € - Honoraires agence charge vendeur. Tél. : 04 26 79 01 40 - Retrouvez toutes nos annonces et notre barème Contester un permis de construire n’est pas chose simple ni dénuée de tous risques. Voici les 5 précautions à prendre avant d’intenter un recours. 1. Être vigilant sur l’affichage du permis de construire L’affichage sur un panneau placé devant la voie publique est généralement le seul moyen pour les riverains de savoir qu’un permis de construire, une déclaration de travaux ou un permis de démolir viennent d’être accordés. Les mentions qui y figurent sont les suivantes le numéro sous lequel le permis est enregistré en mairie, sa date de délivrance, l’identité du ou des bénéficiaires, la nature de l’opération, la superficie totale du terrain, l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté, la mention des voies et délais de recours. En fonction de la nature du projet, doivent également être mentionnées la surface de plancher autorisée, la hauteur des constructions ou encore la surface des bâtiments à démolir. A noter que dans les grandes villes, il importe que l’adresse exacte du bâtiment de la mairie dans lequel se trouve le dossier soit précisée. Pour être valable, le panneau d’affichage doit être visible depuis la voie publique et ses mentions suffisamment lisibles. Le panneau lui-même, de forme rectangulaire, doit mesurer plus de 80 cm en ses côtés. S’il respecte ses conditions, cet affichage aura pour effet de faire partir le délai de recours, à compter de la pose du panneau voir point 5 ci-après. En revanche, un affichage incomplet n’a aucune incidence sur la légalité du permis de construire. Il incombe au bénéficiaire du permis de démontrer son bon affichage au moyen de constats d’huissier. 2. Récupérer l’intégralité du dossier de permis de construire Le panneau d’affichage ne comporte que des informations succinctes sur le permis de construire qui a été délivré. Il est donc nécessaire de se procurer l’arrêté et le dossier de permis de construire en mairie. Certaines mairies disposent d’un service de reprographie permettant d’obtenir une copie intégrale du dossier sous un certain délai moyennant le coût de la reproduction. D’autres proposent simplement de pouvoir consulter le dossier. Dans tous les cas, il doit être possible de prendre des photographies des éléments du dossier. Le bordereau de pièces en tête du dossier permet de savoir les pièces initiales et complémentaires qui en font partie, auxquelles s’ajoutent les avis cités dans les visas de l’arrêté. Il est indispensable de connaître la ou les zones du plan local d’urbanisme dans la ou lesquelles se situe le projet. Pour cela il faut d’abord identifier visuellement la parcelle au cadastre en rentrant l’adresse du terrain accessible sur le site internet puis repérer au moyen du plan de zonage, la zone en question. Ce plan de zonage est souvent disponible en ligne ou alors consultable en mairie. Tout individu peut consulter un dossier de permis de construire, sans avoir à justifier de son identité ou de ses motivations qui le regardent [1]. En cas d’obstruction persistante du service de l’urbanisme à laisser consulter le dossier, il est opportun de la faire constater par un huissier de Justice, afin que le juge administratif une fois saisi en tire toutes les conséquences. Il est également possible de saisir la Commission d’accès aux documents administratifs. 3. Procéder à un audit de légalité du permis de construire Il est indispensable de procéder en amont à un audit de légalité de l’autorisation avant de la contester, compte tenu des risques pesant sur le requérant en cas de recours illégitime causant un préjudice excessif au bénéficiaire pouvant entraîner une condamnation à l’indemniser pour procédure abusive. Pour ce faire, une fois la zone déterminée, il conviendra de se reporter à la partie du règlement du plan local d’urbanisme consacrée à cette zone pour connaître les règles applicables au projet. A ces règles, s’ajoutent celles prévues par le règlement nationale d’urbanisme, applicables même en présence d’un plan local d’urbanisme, codifiées aux articles R. 111-2, -4 et -20 à 27 du Code de l’urbanisme. A ces règles peuvent s’ajouter des servitudes d’urbanisme locales qui se trouvent dans les annexes du plan local d’urbanisme, notamment en ce qui concerne les espaces, arbres et bâtiments protégés, la protection contre les bruits près des grands axes de circulation ou encore les fuseaux de densité. L’examen du respect de ces règles par le projet relève de ce que l’on nomme la légalité interne. Il conviendra également d’examiner si le dossier comportait les éléments suffisants pour permettre au service instructeur de se prononcer en connaissance de cause et si tous les avis préalables obligatoires ont bien été sollicités. Il s’agit là de la légalité externe du permis. A noter que seules les lacunes susceptibles d’avoir eu une incidence sur le sens de la décision seront prises en compte par le juge [2]. 4. Etre en mesure de justifier de son intérêt à agir La recevabilité en justice d’un recours contre un permis de construire est subordonnée à la preuve d’un intérêt à agir qui incombe au requérant. Celui-ci doit donc démontrer de manière suffisamment précise et étayée en quoi le projet est susceptible, s’il est réalisé, de porter atteinte, directement, aux conditions de jouissance du bien qu’il occupe ou détient régulièrement. Il existe de toute évidence un lien avec la proximité du projet, de sorte que le voisin immédiat du projet est en quelque sorte présumé disposer d’un intérêt à agir [3]. Il ne suffit pas d’alléguer que la construction par sa nature, ses caractéristiques et son ampleur va forcément apporter son lot de désagréments. Il importe de démontrer, au moyen de pièces et d’un argumentaire précis photographies, rapports, attestations que par ses effets attendus perte d’ensoleillement, nuisances sonores, encombrement de la circulation et du stationnement, etc., le projet portera atteinte au cadre de vie du requérant. Lorsqu’il est envisagé de présenter un recours via une association de riverains, il faudra veiller à ce que le dépôt des statuts de cette association soit antérieur à l’affichage en mairie de la demande de permis et que l’objet et le champ d’action de cette association correspondent bien au projet litigieux. Si les statuts ne prévoient pas d’office que le président de l’association est habilité à la représenter en justice, celui-ci devra alors y être autorisé par une délibération de l’assemblée générale. 5. Maîtriser les délais de recours Le délai de recours contre une autorisation d’urbanisme quelle qu’elle soit est de deux mois à compter de l’affichage continu sur le terrain de l’autorisation pendant deux mois dans les conditions rappelées au point 1 ci-dessus. Souvent, il arrive que, lorsque les éléments qui précèdent ont été réunis, il ne reste plus que quelques jours à peine pour contester le permis. Il est alors utile de prolonger le délai de recours en faisant parvenir en mairie un recours gracieux dans le délai de recours. Pour être valable, le recours gracieux doit solliciter expressément le retrait de l’autorisation contestée en présentant des moyens de droit relevant de la légalité externe et de la légalité interne. En effet, si seuls des moyens relatifs à l’implantation des bâtiments sont invoqués dans ce recours légalité interne, il ne sera plus possible ensuite d’invoquer les lacunes du dossier légalité externe. Le recours doit être adressé au maire ou dans certains cas au préfet même si ce n’est pas lui-même le signataire de l’arrêté pris par délégation. Pour conserver une preuve de la date de dépôt, il est nécessaire de l’adresser par courrier recommandé avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé en conservant un double tamponné. A partir de la réception d’une décision de rejet ou bien en cas de silence gardé pendant plus de deux mois par la mairie sur le recours gracieux, ce qui vaut rejet implicite, s’ouvre un nouveau délai de deux mois pour introduire une requête devant le tribunal administratif compétent. Ainsi, le dépôt d’un recours gracieux permet de se ménager un délai pouvant aller jusqu’à 4 mois pour préparer son recours et notamment pour faire réaliser un audit. A peine d’irrecevabilité du recours contentieux, dans les quinze jours de sa transmission, une copie du recours gracieux devra être notifiée aux bénéficiaires du permis. Afin de ne pas commettre d’erreurs dans ces différentes phases et selon la complexité du dossier, il peut s’avérer nécessaire de consulter un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme. Recommandez-vous cet article ? Donnez une note de 1 à 5 à cet article L’avez-vous apprécié ? Notes de l'article [1] Conseil CADA n°20062797 du 29/06/2006 [2] CE, 4 juin 2014, Ferme éolienne de Tourny, req. n°357176 [3] CE, 13 avril 2016, M. Bartolomei, req. n°389798 Lagence STG IMMOBILIER a le plaisir de vous proposer à la vente, ce terrain vue mer de 1 495 m2 en pleine propriété avec un permis de construire purgé de tout recours pour une villa de 129 m2 orientée Sud / Ouest face aux Iles Sanguinaires.. À proximité de l’aéroport, de la Rive Sud et de la zone commerciale de Baléone. Ce beau terrain n'attend plus qu'à être construit. Aujourd’hui je vous propose de faire le point sur la question des délais d’une promesse de vente lorsqu’un propriétaire décide de vendre son terrain à un promoteur. Vous le verrez ces contraintes de temps ne sont pas comparables à celles qu’un propriétaire aurait s’il décidait de vendre son bien sur le marché des particuliers. Tout d’abord pour entrer dans le vif du sujet Les délais de réalisation de la vente à un particulier 3 a 4 mois en moyenne Les délais de réalisation de la vente à un promoteur 12 à 14 mois minimum Pourquoi ? Pour rappel une condition suspensive est une condition qui doit être levée ou se réaliser pour que la vente ait lieu. A. Pour la vente à un particulier Lorsque vous vendez votre maison à un particulier, 90% du temps l’acquisition de ce bien par l’acheteur va être soumise à une condition suspensive d’obtention de prêt à une banque pour financer cet achat. Les 3 à 4 mois de délai sont notamment calibrés pour permettre la réalisation de cette condition en plus de toute les conditions suspensives d’usage droit de préemption, état hypothécaire et des obligations administratives DPE, assurances. On passera par pudeur sous silence les délais que prennent nos chers notaires, en sus, pour réaliser ces formalités…. oui oui je suis ironique B. Pour la vente à un promoteur pour bien débuter Le promoteur vous achète votre propriété, votre maison ou votre terrain en fonction du nombre de logements qu’il va pouvoir construire dessus avec un élément de comparaison qui s’appelle la SDP pour Surface de plancher et du prix auquel il pense pouvoir vendre ses logements. Ce potentiel de constructibilité ne devient réel que si le promoteur est sur et certain de pouvoir construire les logements prévus et lorsqu’il a donc obtenu un permis de construire purgé de tout recours. Le prix qu’il propose au propriétaire ne peut devenir que réel et acquis que si et seulement si le promoteur obtient le nombre de logements de SDP qu’il à prévu pour déterminer le prix proposé. Lorsque vous allez donc vous engager avec un promoteur celui-ci va soumettre son achat du terrain aux conditions suspensives usuelles d’usage droit de préemption, état hypothécaire et à la condition suspensive d’obtention d’un permis purgé de tout recours sur la base d’une surface de plancher minimum encore une fois le nombre de logements n’a aucun sens pour le vendeur. Il existe aussi d’autres conditions suspensives liées à la vente d’un terrain à bâtir mais leurs délais de réalisation sont inférieurs à ceux de la condition du permis. Il s’agit principalement des études de sols, de pollution, du maintien des conditions de taxe etc… Pour la vente à un promoteur vous tombez donc sur la chronologie suivante signature de la promesse de vente M dépôt du permis de construire M+4 mois minimum obtention du permis de construire M+7 mois minimum obtention du permis de construire purgé de tout recours M+10 mois minimum J’attire votre attention sur le fait qu’il s’agit de délai minimum incompressible ! Un promoteur ne peut pas aller plus vite que les délais prévus par le code civil et par les formalités administratives. Pourquoi 12 à 14 mois en moyenne alors que le délai incompressible est de 10 mois ? Tout simplement parce que rien ne se passe jamais aussi vite que le minimum de temps requis. Ajoutez à ce délai de 10 mois les discussions avec la mairie qui peuvent prendre du temps supplémentaire, les pièces complémentaires demandées pendant l’instruction du permis, les délais d’affichage, les délais des notaires pour rédiger les actes etc etc… Et on arrive beaucoup plus surement autour de 12 à 14 mois que 10, et cela dans 90% des cas. Gardons à l’esprit que les délais peuvent être supérieurs et indéfinis, dans le cadre d’un recours par exemple, et qu’à la fin de ces délais la vente peut aussi ne pas se réaliser…mais nous y reviendrons dans un autre article. Ce qu’il faut retenir Si un promoteur vous propose plus que ce que votre propriété vaut sur le marché particulier il ne le peut que si il respecte ces délais. Cela ne sert à rien de vouloir négocier ces délais, un promoteur vous opposera une fin de non recevoir immédiate ou alors vous achètera votre terrain au prix du marché des particuliers à quelques astuces près. C’est le travail du promoteur qui permet de sur-valoriser votre propriété. Vous ne pouvez pas être sur du paiement du prix et de l’achat du terrain avant la fin de tous ces délais et même en cas de réalisation des conditions suspensives… Ne soyez jamais pressés et acceptez de ne pas tout pouvoir verrouiller. Dans le prochain article nous parlerons de la promesse unilatérale de vente, de sa construction et de ce qu’elle implique. Retrouvez-nous sur R+4 La suspension du délai de validité en cas de recours : Le délai est en effet logiquement suspendu (Cf. art. R 421-32 al. 3) pendant la durée du sursis à exécution de la décision portant octroi du permis de construire, ordonné par décision juridictionnelle ou administrative, ainsi que, en cas d’annulation du permis de construire prononcée par jugement
Comment obtenir un permis de construire purgé ? 2021-06-14T133811+0000 Dans un premier temps, vous devrez déposer votre dossier pour la demande de permis de construire auprès de la mairie de votre commune. Ce dossier est composé de plusieurs documents plan de masse, plan de façade, plan de toiture… tous réalisés par un expert-géomètre sur votre parcelle. Ensuite, il vous suffit d’attendre que le maire et les conseillers statuent le dossier et vous donnent une réponse positive pour commencer les travaux. Mais attention, même si le chantier peut commencer dès à présent, le permis de construire ne sera purgé que deux mois après la réponse de la mairie.© Plan de terrain, Photographe ThisIsEngineering, peut déposer un recours contre mon permis de construire ?Ainsi, avant que le permis de construire affiché ne soit purgé, vos voisins et des personnalités publiques peuvent s’opposer à votre permis de construire et ce sous plusieurs motifs, qui constituent des troubles de jouissances ou des troubles anormaux du voisinage perte d’un droit de passage, empiètement sur le terrain du voisin, servitudes de vue non respectées… Vous l’aurez bien compris, pour éviter tout recours déposé contre votre permis de construire qui pourrait retarder le début des travaux, il est préférable de s’assurer, notamment à l’aide du plan de masse, que votre construction ne soit pas gênante pour le voisinage. De plus, il est plus judicieux d’attendre que le permis de construire soit purgé avant d’entamer le chantier, car personne n’a envie de voir des mois de travail réduits à ne pourrez pas empêcher un voisin mal intentionné de déposer un recours contre votre permis de construire, mais vous pouvez faire en sorte de respecter parfaitement les documents qui encadrent l’urbanisation du territoire pour éviter cela. De plus, si vous prenez le temps de dialoguer avec les tiers, vous réduirez grandement le risque qu’un recours gracieux soit déposé contre votre permis de construire. Plusieurs personnes peuvent déposer un recours contre votre projet. En effet, tous les habitants de votre commune ne sont pas autorisés à déposer un recours, mais ceux qui sont susceptibles d’être impactés par votre construction le peuvent. Lorsque vous avez obtenu l’autorisation de la mairie pour votre projet, vous avez l’obligation de l’afficher de façon à ce qu’il soit visible devant votre parcelle pendant deux mois. C’est à partir de ce moment-là , que des tiers peuvent déposer un recours contre votre projet de construction à la mairie. Il doit obligatoirement appuyer son recours sur un objet précis et cohérent pour que la mairie le prenne en considération. Sinon, le maire pourra tout simplement annuler la demande de recours déposé par un tiers. Si un voisin souhaite déposer un recours après les deux mois d’affichage de votre permis de construire, il fera l’objet d’un recours contentieux, cette fois-ci déposé au tribunal administratif. A ce stade, la procédure peut être longue et durer jusqu’à 18 mois, ce qui retarderait votre projet immobilier en cours. Pour obtenir une annulation de votre permis de construire, le tiers doit déposer un recours avec des arguments solides, basés sur les documents d’urbanismes comme Le Plan Local d’urbanisme PLU, Le Plan d’Occupation des Sols POS ou encore le Règlement National d’Urbanisme RNU, si votre commune n’a pas jouissance des deux premiers documents. Si le recours gracieux ou contentieux déposé par le tiers contre votre permis de construire est jugé abusif, il sera dans l’obligation de vous dédommager par des intérêts financiers. Notre astuce Le maire qui vous a accordé le permis de construire est lui aussi en capacité de vous le retirer. En effet, si ce dernier s’aperçoit d’une fraude dans votre dossier de demande à construire, il peut vous retirer l’accord jusqu’à trois mois après vous l’avoir donné. Passé ce délai, même si votre permis de construire est illégal, le maire ne pourra plus vous le retirer préfet est lui aussi en capacité de vous retirer votre permis de construire si votre projet de construction ne respecte pas le code d’urbanisme ou d’autres documents officiels. Pour lui les délais pour agir sont plus complexes, il dispose de deux mois après réception de votre dossier pour l’étudier. De plus, le maire est dans l’obligation d’informer la personne ayant demandé l’obtention d’un permis de construire avant de le transmettre au préfet. Si le maire ne vous a pas informé de l’envoi de votre dossier de demande de permis au préfet, vous êtes en droit de lui demander à quelle date l’envoie à lieu, pour que vous puissiez savoir à quel moment votre permis de construire sera sont les techniques pour éviter les recours ?Pour limiter les potentiels recours susceptibles d’être déposés à l’encontre de votre projet immobilier, vous devez absolument étudier de façon approfondie les documents qui encadrent l’urbanisation de votre territoire Le PLU Le Plan Local d’Urbanisme est celui qui est le plus répandu dans les communes. Les données qu’il contient sont plus concrètes que dans le POS, car il est pensé à un niveau local, ce qui facilite son exploitation. Il vous permet de savoir dans quelle zone se situe votre terrain zone urbaine, zone à urbaniser, zone naturelle ou forestière, zone agricole. Si votre parcelle est dans une zone urbaine, cela signifie qu’elle est constructible et ce sera plus facile pour vous d’obtenir votre autorisation à construire. Sinon, vous devrez demander une révision du PLU à la mairie de votre commune ou abandonner votre projet immobilier. Le PLU vous renseigne aussi sur les autorisations à construire sur votre terrain le style architectural que vous devez respecter, la hauteur du bâtiment, la surface de plancher, etc.Le POS c’est le document utilisé avant l’arrivée du PLU. Il est toujours présent dans les petites communes qui se contentent du Plan d’Occupation des Sols et de la carte communale. Dans ce cas, le Règlement National d’Urbanisme devra être lui aussi étudié pour compléter le POS, moins précis que le RNU Le Règlement National est un document à échelle nationale ce qui explique le manque de précision pour certaines données parcellaires. Par exemple, il est difficile d’exploiter le zonage sur le RNU car on y trouve principalement des PAU = Parties Actuellement Urbanisées et seuls les terrains situés dans ces zones sont carte communale ce document indispensable se trouve dans toutes les mairies et vous indique dans quelle zone se situe votre terrain. Par ailleurs, il n’est pas suffisant pour remplir votre demande de permis de construire. Par exemple, il n’indique pas les restrictions à respecter sur la parcelle la hauteur, la surface et le style architectural.Le plan cadastral il est le document qui vous indique la superficie du terrain et surtout sa délimitation. Le plan cadastral est disponible sur le site internet ou dans la mairie de votre commune. Ensuite, l’expert-géomètre se chargera de baliser le terrain pour que les autres professionnels puissent réaliser le plan de masse nécessaire à la constitution du dossier pour votre demande de permis de plus, pour obtenir un permis de construire purgé sans recours, il est conseillé de prendre le temps de dialoguer avec les tiers. En effet, le comportement le plus préjudiciable que vous pourriez avoir serait celui d’ignorer totalement la présence de votre voisinage et d’opérer sans dialoguer avec ceux qui se trouvent au plus près de votre terrain. Car, si vos voisins se sentent pris au dépourvu une fois le permis de construire affiché, ils seront tentés de se retourner contre vous et déposer un recours contre votre projet de construction. Alors que, si vous prenez le temps de les consulter et de leur expliquer votre projet, vous pourrez prendre en compte leurs remarques, les rassurer et trouver un compromis en rapport avec votre projet pour conserver entente cordiale avec eux. Important ! Le certificat d’urbanisme assure vos arrières. Pour vous protéger d’un éventuel recours déposé contre votre permis de construire, le mieux est de demander à la mairie de vous fournir un certificat d’urbanisme complet. Ce document indique la nature et la constructibilité de votre terrain. Le certificat s’utilise pour la constitution de votre dossier de demande et dans le cas où un recours serait déposé.Voilà ce que cela signifie pour le promoteur un permis purgé de tout recours alors concrètement qu’est-ce que cela signifie cela signifie simplement qu’à un moment donné plus personne ne
Unpermis de construire purgé de tout recours est un permis valable car le délai de recours du tiers est écoulé. La durée est de deux mois pour toute personne et de trois mois pour les autorités compétentes telles que la Commune ou l’Etat. Voir l'article :
Objet de la garantie Les conséquences pécuniaires que vous pouvez encourir en faisant suite à une réclamation amiable ou judiciaire formée à votre encontre par le tiers lésé, en raison de tout dommage corporel ou matériel, causé à ce dernier par un accident, un incendie ou une explosion survenant au cours de votre Séjour à l’Etranger ou par le fait de personnes dont vous répondez, ou par le fait des choses ou animaux dont vous avez la garde ainsi que tout dommage matériel causé au bien confié par votre famille d’accueil et utilisé pendant la durée de votre séjour, ou lors de la pratique d’un sport dangereux listé en annexe 1 lorsque l’Option Risques Graves » a été souscrite et pour lequel la couverture de la Responsabilité civile privée à l’étranger il est expressément mentionnée, dans la limite des montants indiqués au Tableau des Montants de Garanties. Si un contrat couvrant votre responsabilité civile, a été antérieurement ou parallèlement souscrit au présent contrat, la garantie intervient après épuisement de la garantie de ce contrat souscrit précédemment ou parallèlement. Sont seuls garantis, les dommages résultant d’un acte de vie privée commis par vous à l’occasion de votre séjour dans le Pays d’ également garantis - la pratique à titre d’amateur des sports usuels, y compris toute activités de stage, d’initiative et de découverte, dans la mesure où l’assurance des clubs au travers desquels sont pratiquées ces activités sportives, se révèlerait Les compétitions courses et matches, quand ils n’ont qu’un caractère amical. IMPORTANT dans le cas d’un dommage supérieur à 350 €/385 $ causé au domicile de votre famille d’accueil, nous intervenons en complément de l’assurance habitation de votre DE GARANTIE L’attention du client est attirée sur l’existence en matière de location saisonnière, d’un dépôt de garantie destiné à couvrir les conséquences éventuelles des dégradations pouvant être imputées au montant de ce dépôt est variable. Son montant exact sera précisé sur la fiche descriptive. Ce dépôt de garantie seraversé à l’arrivée entre les mains du propriétaire ou de son façon contradictoire, il sera établi à l’arrivée et au départ un état des lieux permettant une vérification des locaux et objets de la location. Au départ, le dépôt sera restitué au client, déduction faite du coût de la remise en état, si des dégradations imputables au locataire étaient cas de départ anticipé antérieur aux heures mentionnées sur la fiche descriptive empêchant l’établissement de l’état des lieux le jour même du départ des locataires, le dépôt de garantie est renvoyé par le propriétaire dans un délai n’excédant pas une des lieux Le preneur prendra les biens loués dans l’état où ils se trouveront à la date de son entrée en état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois précédent l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant constatera avec précision l’état des terres ainsi que le degré d’entretien de ces dernières et signalera les défauts de culture qui pourraient exister et tout autre élément que les parties jugeront utile de le délai fixé ci-dessus, l’une des parties pourra établir unilatéralement un état des lieux qu’elle notifiera à l’autre par lettre recommandée avec avis de réception. Cette dernière disposera, à compter de ce jour, de deux mois pour faire ses observations sur le projet ou pour l’accepter. A l’expiration de ce délai de deux mois, son silence vaudra accord. L’état des lieux sera alors définitif et réputé établi fin de bail, un état des lieux sera effectué dans les mêmes conditions que celui établi pour l’ d’application Le présent article s’applique aux droits de propriété intellectuelle du Cocontractant et de Globecast sur les Résultats Equipements, et Prestations au cours ou à l'occasion d’une Commande. Le Cocontractant déclare et garantit - avoir la libre disposition de tous les droits de propriété intellectuelle portant sur les œuvres, connaissances, procédés, savoir-faire ou produits, Equipements, noms de domaine, brevets, marques, logiciels, progiciels, codes sources, dessins ou modèles, utilisés pour l’exécution du Contrat ou incorporés dans les Résultats, Equipements et Prestations contractuelles sur quelque support et pour quelque destination que ce soit ; - qu’il est en droit de sous-licencier tout droit de propriété intellectuelle de tiers contenu dans les Résultats, Equipements et Prestations et qu’il n’est pas nécessaire pour Globecast d’obtenir une licence d’un tiers pour utiliser ou transférer lesdits Résultats, Equipements et Prestations ; - que Globecast pourra utiliser les Equipements, Résultats, et Prestations à ses propres fins ou pour fournir des services à des tiers. DROITS ACQUIS ET OU DETENUS AVANT L’EXECUTION DE LA COMMANDE L’exécution de la Commande ne transfère à une partie aucun titre de propriété, ni ne confère aucune cession ou concession de droits de propriété intellectuelle existants de l’autre partie avant la conclusion de la Commande. Le Cocontractant s’engage, au terme de l’exécution de la Commande, à restituer à Globecast les éléments que Globecast aurait pu lui communiquer, avec toutes les copies qu’il aurait pu en faire. 16. 3 - CESSION DES DROITS SUR LES LIVRABLES Quand, à l’occasion de l’exécution de la Commande, le Cocontractant délivre des œuvres de l’esprit au sens du Livre I du Code de la propriété intellectuelle, basées sur les spécifications établies par Globecast ou développées pour les besoins spécifiques de Globecast ci-après les Livrables », les dispositions du présent article s’appliquent. Sont considérées comme Livrables sans que cette énumération soit limitative les développements informatiques spécifiques sous leur version source et code objet, les œuvres audiovisuelles, les œuvres d’architecture, les œuvres photographiques, les œuvres multimédias, les œuvres publicitaires, les œuvres d’art appliqué, les œuvres littéraires, les compositions musicales, les dessins et modèles, les marques et tous les autres signes distinctifs au sens du Code de la propriété intellectuelle ainsi que toutes les inventions brevetables ou non résultant de l’exécution de la Commande. En contrepartie du paiement du prix, le Cocontractant cède à Globecast, à titre exclusif au fur et à mesure de leur réalisation, l’intégralité des droits de propriété intellectuelle afférents aux Livrables. La cession de ces droits de propriété intellectuelle à Globecast s'effectue pour le monde entier et pour la durée de protection légale de ces droits, pour toute utilisation commerciale et/ou pour une utilisation interne ou externe. En conséquence, Globecast est autorisée à prendre, à sa seule discrétion, à son nom et à ses frais, tout titre de propriété intellectuelle qu’elle juge opportun sur les Livrables, et ce, dans tout pays. Globecast est également autorisée à effectuer toute formalité et à entreprendre toute démarche nécessaire à l’établissement et à la préservation de ses droits. Les droits cédés incluent sans que cette liste soit limitative les droits d’exploitation suivants - Le droit de reproduction, par Globecast ou par tous tiers de son choix, par tous moyens ou procédés et notamment via des réseaux numériques en ligne, en tous formats et sur tous supports connus ou inconnus à ce jour ;- Le droit de représentation, par Globecast ou par tous tiers de son choix, à titre gratuit ou onéreux, par tous procédés connus ou inconnus à ce jour, y compris, sans que cette liste soit limitative, la télédiffusion terrestre et par satellites ;- Le droit d’adaptation incluant, notamment, le droit de modification, correction, arrangement, décompilation, ingénierie inverse, simplification, adjonction, intégration à des systèmes pré- existant ou à créer ou traduction dans une autre langue ou de création d’œuvre dérivée tant par Globecast que par un tiers de son choix et le droit d’exploiter, à titre gratuit ou onéreux, ces adaptations ;- le droit d’exploitation commerciale et de distribution des Livrables et de leurs dérivés sous une forme quelconque, à titre gratuit ou onéreux,- Le droit de cession et de commercialisation. Chacun des droits cédés listés ci-dessus s’étend à toutes les modifications ou évolutions des Livrables que Globecast aura réalisées ou fait réaliser par un tiers. Le Cocontractant s’engage à fournir à Globecast toute l’assistance, les documents ou l’information nécessaires au plein exercice par Globecast de ses droits, pour lui permettre notamment - de prendre, si elle le souhaite, en son nom propre, tout titre de propriété intellectuelle qu’elle juge opportun, et ce dans tout pays, et d’effectuer toute formalité et toute démarche nécessaire à l’établissement et à la préservation de ses droits, sous réserve du respect des droits moraux du Cocontractant ; - de défendre et d’exploiter les Livrables. Le Cocontractant se porte fort de l’exécution de l’obligation ci-dessus par ses employés et anciens employés afin de protéger et d’assurer la défense des droits de propriété intellectuelle de Globecast. Le Cocontractant s’interdit par ailleurs d’utiliser tout ou partie des Livrables pour son compte et/ou pour le compte d’un tiers, sauf autorisation écrite préalable de Globecast et selon les conditions négociées entre les parties. En cas de résiliation anticipée du Contrat, les droits acquis au fur et à mesure de leur élaboration restent propriété de DU CONTRAT Conformément aux articles L211-11 et R211-7 du code du tourisme, le client peut, tant que le contrat n’a produit aucun effet, au plus tard 7 jours avant le début de la prestation et par tout moyen permettant d’en obtenir un accusé de réception, informer l’OT de la cession du contrat à une autre personne qui satisfait à toutes les conditions applicables à ce contrat et qui remplit les mêmes conditions que le client initial pour effectuer la cas de cession, le client et le cessionnaire seront solidairement responsables du paiement du solde du prix ainsi que des frais, redevances ou autres coûts supplémentaires éventuels occasionnés par cette cession. L’OT informera des coûts réels de la cession, lesquels ne devront pas être déraisonnables ni excéder le coût effectivement supporté par l’OT du fait de la cession du Ete Convenu Ce Qui Suit L’Editeur souhaite obtenir de la part de la société Axalone France l’ouverture et l'activation d'un Compte-Abonnement sur la Plate-Forme Express-Mailing dont les caractéristiques sont précisées ci-dessous Formule libre service » Acompte de 64,58 Euro + Tarification mensuelle variable• Accès 7j/7 et 24h/24 à la Plate-Forme Express-Mailing• Mise à disposition d’un crédit de diffusion variable de 500 à email par mois• 0,0175 Euro HT / email envoyé au-delà de la tranche tarifaire la plus proche• Hébergement gratuit de vos images dans la limite de 50Ko par message• Envoi de messages Texte ou HTML jusqu'a 30Ko soit 80Ko avec les imagesLe présent contrat est conclu pour une durée minimum de six mois 6 mois et donnera lieu à l’établissement de factures mensuelles à terme échu d’un montant variable selon la quantité une gestion comptable plus souple, l'acceptation du présent contrat devra s'accompagner d'un acompte de 64,58 Euro soit le minimum de facturation pour les 6 premiers mois d'utilisation.Cet acompte sera bien entendu déduit de chacune de vos factures mensuelles. Pour recevoir vos codes d’accès, merci de préciser votre adresse email Votre adresse email Et au cas où votre n° de téléphone L'EDITEUR Je soussigné [M] [Mme] , accepte les termes du présent contrat de prise en régie ainsi que ses Conditions Générales en annexe. Fait à , le Faire précéder la signature de la mention lu et approuvé » en toute lettre, Signature Formule Libre Service » Tarifs applicables sur l’ensemble des consommations mensuelles Tous les mois, vous recevrez par email une facture correspondant à votre consommation réelle. Nous sélectionnons automatiquement la plage tarifaire la plus avantageuse pour les quantités du type email / mois, la plage tarifaire email / mois sera appliquée et le complément de 200 email sera facturé au prix unique de 0,0175 euro / email. CONDITIONS GENERALES DE PREAMBULE La société Axalone France, Société à Responsabilité Limitée au capital de Euro, dont le siège social est situé 10, avenue d’Anjou – 91940 Les Ulis – France, RCS Evry 411 884 277, met à disposition d'utilisateurs professionnels exclusivement, une Plate-Forme d'envoi et de gestion de campagnes d'emailing par l'intermédiaire du site Internet ci-après nommée la Plate-Forme Express-Mailing ». Les présentes Conditions Générales régissent, d'une part, les conditions d'utilisation de la Plate- Forme Express-Mailing et d'autre part, les relations entre la société Axalone France et le bénéficiaire du Contrat de Prise en Régie ci-joint ci-après nommé l'Editeur »Objet de la convention La présente convention a pour objet la mise en œuvre, au bénéfice de l’élève de l’établissement désigné, de périodes de formation en milieu professionnel réalisées dans le cadre de l’enseignement de propriété Les véhicules objet de la commande sont soumis à l’application d’une clause de réserve de propriété subordonnant expressément le transfert de leur propriété au paiement intégral du prix de la dispositions ci-dessus ne font pas obstacle dès la livraison du véhicule au transfert au client des risques de perte ou de détérioration du véhicule soumis à réserve de propriété ainsi que des dommages qu'il pourrait subir ou occasionner. Le clientdevra souscrire une assurance garantissant l'ensemble des risques nés à compter de la livraison du véhicule précité et permettant à VPN Autos d’être directement client s'interdit de donner en gage ou de céder sous quelque forme que ce soit, à titre de garantie, la propriété du véhicule soumis à réserve de propriété. Aussi longtemps que la propriété ne lui en a pas été transmise, le client s’interdit de vendre le véhicule ou de le transformer ou de concéder sur lui des droits quelconques au profit d’un défaut de règlement du prix par le client dans les conditions prévues au sein du bon de commande, VPN Autos pourra se faire remettre le véhicule par le client, ce quel que soit lieu où le véhicule se trouve. Les frais occasionnés par cette reprise seront à la charge du DU CONTRAT Après avoir visité les installations du Club et avoir pris connaissance des prestations proposées, l’abonnée déclare souscrire un contrat d’abonnement FITNESS PARK ci-après le Contrat » nominatif et incessible l’autorisant à utiliser les installations en libre-service avec accès illimité dans la limite des horaires d’ouverture, dans le cadre du forfait de base ci-après Forfait de base » comprenant cardio-training, musculation libre, musculation guidée et cours vidéo et selon un prix et des modalités financières indiqués au recto. En dehors du forfait de base, les Clubs du réseau FITNESS PARK, peuvent proposer à l’abonnée de souscrire à des activités annexes ou complémentaires optionnelles. Les différentes formules et conditions tarifaires de ces activités optionnelles seront soumises à l’accord préalable de l’abonnée et détaillées au recto des présentes. Il est toutefois précisé que ces activités optionnelles ne peuvent être servies que dans le Club cocontractant. L’abonnée est informée de ce que chaque Club du réseau FITNESS PARK est soit un commerçant indépendant soit un club succursaliste libre de proposer des conditions particulières. Ces éventuelles conditions particulières sont remises à l’abonnée avant la souscription du Contrat d’abonnement par le Club. Pour les Clubs proposant la carte famille, celle-ci est liée à un abonnement principal, les titulaires doivent être domiciliés à la même adresse justificatif de domicile faisant foi ou avoir un lien conjugal ou de filiation présentation du livret de famille. En cas de résiliation de l’abonnement principal, le ou un des contrats secondaires devient alors le contrat principal et l’ ou un des abonnements secondaires passera de à DU CONTRAT Le Prestataire se réserve le droit, à tout moment, de modifier le Contrat-Cadre. Tout projet de modification du Contrat-Cadre est fourni au Titulaire par la Plateforme Tout Titulaire peut refuser les modifications proposées et doit notifier son refus au Service client de la Plateforme par lettre recommandée avec avis de réception deux 2 mois avant la date d’entrée en vigueur des modifications proposées cachet de la poste faisant foi à l’adresse indiquée dans les Conditions Générales du Site. A défaut d’avoir notifié son refus avant la date d’entrée en vigueur indiquée, le Titulaire est réputé accepter les modifications proposées. Les relations entre les Parties après la date d’entrée en vigueur seront alors régies par la nouvelle version du Contrat-Cadre. En cas de refus par le Titulaire, ce refus donnera lieu, sans frais, à la résiliation du Contrat-Cadre, ainsi qu’au transfert du solde du Compte de paiement dans un délai de treize 13 mois suivant la date d’effet de la résiliation en vue de couvrir toutes contestations futures. Toutes dispositions législatives ou réglementaires qui rendraient nécessaire la modification de tout ou partie du Contrat-Cadre seront applicables dès leur date d’entrée en vigueur, sans préavis. Le Titulaire en sera cependant informé.
Parpurgé, on sous-entend que tous les recours ont été déboutés et que les délais pour en déposer de nouveaux sont dépassés. Une fois le permis de construire purgé, vous Il faut le savoir, vendre un bien à un promoteur immobilier, cela a des avantages, mais aussi des inconvénients. Dans la première catégorie, on peut parler du fait que la vente sera financièrement plus intéressante pour le vendeur, et les démarches à accomplir seront principalement effectuées par le promoteur. En revanche, parmi les inconvénients, on peut noter le fait que les délais sont parfois très longs. Entre la signature de la promesse de vente et la signature définitive, il faut compter plusieurs mois, voire plus dans les cas les plus complexes, lorsqu’il y a conflit autour du permis de construire. Le promoteur va devoir effectuer de nombreuses démarches, que ce soit pour s’assurer de la viabilité de votre terrain ou pour trouver des financements pour son projet. Au final, vous ne pourrez toucher votre argent que lorsque les travaux débuteront, car ce sera le signe que le projet est définitivement accepté. De nombreux recours sur le permis de construire peuvent être déposés en opposition au projet du promoteur, notamment de la part des voisins. Si jamais la vente est annulée, vous toucherez des indemnités, en raison du fait que votre bien a été immobilisé durant de nombreux mois durant lesquels vous auriez parfaitement pu le vendre à des particuliers. Il vaut mieux vous informer au préalable de toutes les démarches qui devront être accomplies, cela vous donnera une idée plus réaliste de ce qui vous attend et vous pourrez vous préparer au mieux à l’attente. Bien souvent, ce qui demande le plus de temps, c’est l’obtention du permis de construire. Voici tout ce que vous devez savoir sur ce document qui risque bien de vous offrir des nuits blanches. SommaireQu’est-ce que le permis de construire ?Pourquoi existe-t-il des délais de recours ?De combien de temps disposent les habitants d’une commune pour déposer un recours ?Les voisins les personnes les plus susceptibles de déposer un recoursLe retrait administratif, un recours déposé par la mairieFaire confiance à un promoteur, l’assurance d’un permis obtenu dans la légalité et le respect Qu’est-ce que le permis de construire ? Il s’agit tout simplement d’un document administratif qui va vous être remis par la mairie dans le cas où celle-ci accepte votre projet. Le dossier qui doit être présenter est relativement complexe, il faut justifier votre projet à l’aide de nombreuses pièces. Une fois votre demande déposée, la mairie va pouvoir examiner votre requête tout en consultant des documents comme le PLU. Le code de l’urbanisme et de l’habitation va devoir être consulté également, la mairie n’ayant pas le droit à l’erreur. Une fois que son accord est donné, il l’est de façon définitive, sauf circonstances exceptionnelles, comme un recours. Le délai d’obtention d’un permis de construire est très long, surtout en agglomération. Les demandes y sont plus nombreuses et les agents aptes à traiter ces demandes ne peuvent pas gérer tous les dossiers en même temps. De plus, il existe des restrictions dans les grandes villes qui demandent des recherches supplémentaires. Bon à savoir Le permis de construire n’est pas seulement demandé par des personnes souhaitant faire construire, il est aussi indispensable pour entamer des rénovations ou encore pour agrandir une habitation déjà existante. Le demandeur ne doit pas obligatoirement être le propriétaire du terrain, il peut s’agir d’une tierce personne physique mais aussi d’une personne morale. Cela explique le fait qu’un promoteur immobilier, qui agit en tant que représentant d’une société, puisse faire une telle demande. Pourquoi existe-t-il des délais de recours ? Ne croyez pas qu’une fois que la mairie vous aura délivré le permis de construire, tout sera réglé. En effet, en France, chaque permis de construire peut faire l’objet de contestations. Les habitants qui sont voisins du projet à venir peuvent en effet s’opposer à sa réalisation, et ce plusieurs fois. Cela met souvent les demandeurs de permis dans l’embarras, surtout s’ils entretenaient jusque-là de bonnes relations avec leurs voisins et que rien ne laisser présager cet événement. Si les recours déposés par vos voisins sont jugés acceptables par la mairie, cela constitue une circonstance exceptionnelle et le permis de construire peut-être retirer. Le principe même du recours est simple, il permet à des personnes qui vont potentiellement subir le projet de protéger leurs intérêts. De plus, le recours permet d’éviter la corruption, du moins en théorie. En effet, si un projet fait l’objet de recours, il va potentiellement être réexaminé par le tribunal administratif qui statuera sur la situation. Si aucune fraude n’est visible et si le préjudice qu’engendre le projet pour les voisins n’est pas avéré, cela signifie que le permis de construire ne sera pas annulé. En revanche, si le tribunal administratif se rend compte que des pots de vin ont été versés à la mairie en échange du permis de construire, des poursuites pourront être engagées. Si seul un préjudice pour le voisinage est démontré, le permis de construire sera retiré et le propriétaire du terrain devra trouver un autre acheteur ou le promoteur devra revoir les plans de ses constructions futures. Sans aller jusqu’au tribunal, les personnes qui souhaitent déposer un recours peuvent le faire en mairie pour faire valoir leurs droits et exposer des faits qui n’ont peut-être pas été pris en compte par la mairie. Cette dernière peut déjà décider à ce moment-là de retirer le permis de construire. Il arrive malheureusement que des personnes malintentionnées déposent des recours pour bloquer un projet qui ne satisfait pas leurs envies personnelles ou en mettant en avant des motifs non recevables ou purement égoïstes voire malveillants. Pour éviter ce genre de situations, le propriétaire du terrain comme le promoteur disposent d’un encadrement juridique optimal afin de contrer les attaques non justifiées des riverains à leur égard. Si la pétition signée par les voisins s’avère prendre de l’amplitude et devient problématique, c’est devant un tribunal que se règle l’affaire, bien souvent par avocats interposés. De combien de temps disposent les habitants d’une commune pour déposer un recours ? Pour qu’un permis soit purgé, c’est à dire pour que les recours aient été épuisés ou pour que la date limite pour les déposer soit dépassée, il faut compter plusieurs mois. En effet, à partir du moment où le permis de construire est officiellement délivré, les habitants peuvent déposer un recours durant deux mois, mais la procédure en elle-même va demander plus de temps encore. Le principe même du recours n’est pas des plus encourageants pour ceux qui souhaitent obtenir un permis reconstruire. Pourtant, et fort heureusement, une protection juridique existe. De plus, le dossier à remplir dans le cadre d’un recours n’est pas des plus accessibles, il faut de nombreuses connaissances juridiques pour y parvenir et des arguments solides pour justifier la demande de recours. Les voisins les personnes les plus susceptibles de déposer un recours Parmi les arguments recevables dans le dépôt d’un recours, la plupart sont accessibles au voisinage direct. En effet, pour qu’un recours soit légitime, il faut parvenir à prouver que le projet défini par le permis de construire va avoir des conséquences négatives sur la vie des propriétaires et locataires des alentours. Par exemple, la construction d’un immeuble au milieu d’un quartier composé de maisons anciennes au cachet certain pourrait faire baisser la valeur de ces habitations prestigieuses. De plus, si la nuisance occasionnée par le projet est avérée, le recours peut être recevable. Si les voisins estiment que les documents réglementaires ne sont pas respectés, ni par le projet ni par le permis de construire, ils peuvent également déposer un recours. Le PLU est un document administratif qui doit impérativement être respecté par les personnes en charge des permis de construire au sein de la mairie. C’est à partir de ce document que la nature des bâtiments qui peuvent être construits est définie, ainsi que leur hauteur, la surface qu’ils vont occuper au sol ou encore leur style architectural. Par ailleurs, le PLU va permettre aux voisins de connaître la distance minimale qu’il doit y avoir entre le nouveau bâtiment et leur propre habitation. Bon à savoir En théorie, le promoteur immobilier connaît toutes ces réglementations ou, si ce n’est pas le cas, s’est renseigné sur la question en consultant lui-même les documents nécessaires. Si vous souhaitez protéger au mieux votre vente, vous pouvez faire appel à une équipe de spécialistes qui vous assistera tout au long de la vente et qui prendra soin de vérifier que le dossier présenté à la mairie par le promoteur est recevable. Si besoin est, ces experts pourront même vous mettre en contact avec des promoteurs de votre région qui connaissent les différentes réglementations sur le bout des doigts. Le retrait administratif, un recours déposé par la mairie La mairie ne peut pas enlever un permis de construire qu’elle a elle-même délivré sans une raison valable. Si quelques temps après avoir accepté la demande de permis, elle se rend compte que le dossier contient des irrégularités passées inaperçues jusqu’à présent ou encore que le projet ne concorde pas avec certains points du PLU, elle peut contacter la préfecture qui va à son tour examiner le dossier. Si les irrégularités sont avérées, la préfecture va ordonner le retrait du permis de construire, ce qui sera fait par la mairie elle-même. Le retrait administratif est possible durant trois mois, soit un de plus que le recours. Il est bien souvent conseillé à celui qui va faire construire d’attendre que ce délai soit dépassé afin de ne pas subir de revers et de devoir tout annuler. Des frais ayant déjà été engagé auprès des entreprises, le maître d’ouvrage se trouverai dans une situation compliquée s’il devait régler ses factures sans avoir une rentrée d’argent par la suite comme cela était prévu au départ. Faire confiance à un promoteur, l’assurance d’un permis obtenu dans la légalité et le respect Lorsqu’un recours est déposé, il ne va pas obligatoirement mener à un arrêt définitif du projet mais il peut mettre celui-ci très en retard. Le temps de traitement d’un recours peut être de plusieurs mois, ce qui va faire perdre de l’argent non seulement au promoteur mais aussi au vendeur. S’il s’avère qu’un recours qui a été déposé le fut pour des raisons non valables voire abusives, le promoteur et le propriétaire disposent d’une protection juridique qui leur permet de demander des dommages et intérêts. Une partie de l’argent perdu à cause des retards sera alors remboursé. Les promoteurs sont habitués à ce genre de démarches, c’est pourquoi il est intéressant de travailler avec eux. Ils connaissent la législation à la perfection et sauront utiliser les moindres failles pour faire invalider le recours. Par exemple, si la personne qui a demandé le permis de construire n’est pas informée dans les plus brefs délais qu’un recours a été déposé, cela invalide celui-ci. De plus, le promoteur est à l’origine du projet, c’est donc la personne la plus capable de le modifier si besoin. Un recours valide n’est pas synonyme de projet avorté, seulement de projet modifié. De votre côté, cela ne change pas grand-chose, si ce n’est que vous devrez patienter encore un peu avant de pouvoir conclure la vente de façon officielle. Un promoteur immobilier sait comment se déroulent les différentes démarches, son but est de gagner du temps, il va donc tout faire pour éviter les recours. En discutant avec vos voisins, vous verrez que vous pourrez cerner leurs attentes et faire en sorte qu’elles soient respectées autant que faire se peut. Pour éviter des recours, des promoteurs prennent les devants pour aller discuter avec le voisinage et prendre en compte leurs méfiances afin de trouver un accord commun, sans qu’il y ait besoin qu’un tiers dépose un recours contre le permis de construire. Pour vous conseiller au mieux et éviter que des situations ne dégénères, n’hésitez pas à faire appel à une agence spécialisée dans les ventes entre promoteurs et particuliers. Ces professionnels pourront vous aider à mieux cerner les éléments attendus dans un dossier et préparerons avec vous votre défense face à vos voisins si cela devient nécessaire. Lesorganismes Hlm peuvent se voir transférer un permis de construire en accessoire de l’acquisition d’un terrain. Ces acquisitions d’opportunité sont appréciables, en particulier face à des voisinages hostiles à de nouvelles constructions, notamment lorsque le permis de construire est purgé des délais de recours. Mais un tel Les recours et annulations de permis de construire constituent des risques importants qu’il vaut mieux ne pas négliger. En effet, on considère que le permis n’est définitif qu’après les délais de recours expirés. Et même lorsque tous ces délais sont expirés, le propriétaire d’une construction peut être attaqué longtemps après la fin des travaux… Puisque ces risques peuvent conduire à des situations dramatiques démolition, amendes, dommages et intérêts, il vaut mieux les connaître avant de se lancer dans un projet de construction. Il existe 3 grands types de risques dont il vaut mieux se prémunir lorsqu’on demande une autorisation d’urbanisme déclaration préalable, permis de construire ou permis de démolir Le recours des tiers gracieux et contentieuxLe retrait administratifLe trouble anormal de voisinage perte de vue et perte d’ensoleillement Si vous prenez en compte ces 3 risques dès la conception, vous pouvez considérer que votre projet de construction est suffisamment sécurisé pour le concrétiser. Mais dans le cas contraire, c’est comme si vous jouiez à la loterie… N°1 Le recours des tiers gracieux et contentieux Cette procédure permet à un voisin de contester la légalité d’un permis ou d’une déclaration préalable afin d’en obtenir l’annulation. Ainsi, c’est la justice administrative qui est compétente pour ce type de litige. La contestation ne peut se fonder que sur le non respect des règles d’urbanisme. Pour effectuer un recours, le voisin dispose alors d’un délai de 2 mois à compter de la date d’affichage du permis sur votre terrain. Tout savoir sur le recours des tiers. N°2 Le retrait administratif Toute autorisation d’urbanisme délivrée est soumise à un contrôle de légalité par la préfecture. Ainsi, si le préfet considère que la mairie a accordé illégalement le permis, il demande au maire de le retirer. Le maire peut également décider lui-même du retrait s’il s’aperçoit de son illégalité. Pour retirer le permis, le maire dispose alors d’un délai de 3 mois à compter de la date d’obtention du permis. Tout savoir sur le retrait administratif. N°3 Le trouble anormal de voisinage perte d’ensoleillement, perte de vue Toute nouvelle construction, même si elle a obtenu un permis de construire en toute légalité, peut constituer un trouble de jouissance pour un voisin. Le trouble peut être une perte d’ensoleillement, une perte d’intimité, une perte de vue ou bien une tout autre nuisance. Ainsi, c’est la justice civile qui est compétente pour ce type de litige. Le voisin peut alors demander réparation de ce préjudice par démolition ou indemnisation dans un délai de 5 ans à compter de la fin de la construction litigieuse. Tout savoir sur la perte d’ensoleillement, la perte d’intimité et la perte de vue. CONSEIL D’ARCHITECTE EN LIGNE Réponse de M. Périé architecte sous 48H – 35€ TTC À lire sur le même sujet Recours des tiers contre un permis de construire comment ça marche ?Retrait administratif de permis de construire ce qu’il faut savoirPerte d’ensoleillement et trouble anormal de voisinage Vous avez une question au sujet de cet article ?Laissez un commentaire ci-dessous, nous vous répondrons dans les plus brefs délais.* * Devant l’afflux de questions personnelles, nous avons choisi de ne répondre gratuitement qu’aux simples demandes de précisions sur le contenu de l’article. 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